Problem „uciążliwego sąsiada” dotyka przede wszystkim właścicieli i mieszkańców domów wielorodzinnych. Nieustanne hałasy w dzień i w nocy, głośna muzyka, ujadanie psów, a nawet grillowanie na balkonie, czy nieprzyjemne zapachy to tylko niektóre z przykładów zachowań mogących doprowadzić do tego, że wspólne zamieszkiwanie staje się nie do wytrzymania. Niepożądane zachowania mogą mieć także inny charakter, godzący w poczucie estetyki, na przykład obnażanie się na widoku publicznym. Z problemem trudnego sąsiedztwa mogą borykać się także osoby mieszkające na osiedlach domów jednorodzinnych – chociażby teraz, wiosną – podczas palenia ognisk i drażniącego dymu.

 

            Prawo delegalizuje większość z wymienionych zachowań w kodeksie wykroczeń (z art. 51 będzie na przykład odpowiadał wspomniany ekshibicjonista), jednak często zdarza się, że nie informujemy Policji i innych służb, z obawy że złośliwy sąsiad będzie chciał zemścić się i jeszcze bardziej utrudni nam życie. Poza tym, nawet chwilowe wyłączenie muzyki oraz uciszenie hałasu, nie daje gwarancji, że sąsiad nie ponowi swoich zachowań po interwencji. Gdy wiemy, że się nie dogadamy, warto wziąć pod uwagę dostępne środki prawne.

 

            Prawo cywilne, budowlane i ustawa o ochronie lokatorów wskazują kilka możliwych dróg. Po pierwsze, przysługuje nam powództwo z art. 144 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swojego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikająca ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

 

            W doktrynie prawa cywilnego zachowania określone w art. 144 nazywane są immisjami. Mogą one być bezpośrednie – gdy dotykają naszej lub wspólnej nieruchomości, np. zostawianie śmieci na klatkach schodowych, dokonywanie podkopów, które mogą spowodować obsunięcie się działki, czy kierowanie na naszą działkę wody. Z kolei pośrednie immisje to na przykład uciążliwe hałasy, remonty poza godzinami określonymi w regulaminach spółdzielni, czy też dym z palenia śmieci. Ustawa nie wskazuje, że sąsiadem w jej rozumieniu jest wyłącznie właściciel nieruchomości graniczącej z naszą. W skrajnych przypadkach źródło przeszkadzających nam zachowań może być znajdować się w pewnej odległości, jeżeli wykażemy zakłócania w korzystaniu z naszej nieruchomości. Należy pamiętać, że wstępując na drogę powództwa o zaniechanie naruszeń, musimy roszczenie swe udowodnić. W tym wypadku, dowodami mogą być np. notatki służbowe policjantów, nagrania z monitoringu, czy zapisy dźwięku.

 

            Warto wiedzieć, że prawo sąsiedzkie obowiązuje nie tylko pomiędzy właścicielami nieruchomości. Może się zdarzyć, że uciążliwym sąsiadem będzie najemca nieruchomości, a wynajmujący wcale nie będzie miał ochoty interweniować w stosunki kłopotliwego lokatora z innymi mieszkańcami. Ustawa o ochronie praw lokatorów (por. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266) daje nam silny instrument - możliwość wytoczenia powództwa o rozwiązanie stosunku prawnego, na podstawie którego niechciany lokatora nabył prawo do używania lokalu. Takie roszczenie może być oparte na działaniu, które w rażący sposób wykracza poza porządek domowy, czyniąc mieszkanie uciążliwym i podobnie jak wyżej, wymaga udowodnienia.

 

            Jak widać, nie ma zamkniętego katalogu „przewinień”, które mogą być podstawą roszczenia. Gdy wyczerpią się wszystkie sposoby dogadania się, można problem rozwiązać przed sądem. Należy wtedy wykazać, że określone zachowania sąsiedzkie w sposób ponadprzeciętny zakłócają swobodne korzystanie z nieruchomości. Prawo własności podlega bowiem pewnym konkretnym ograniczeniom, którymi są między innymi właśnie prawa sąsiedzkie, a zasada „wolnoć Tomku w swoim domku” już dawno się zdezaktualizowała.