Kupując mieszkanie lub dom jednorodzinny, wiele osób decyduje się na zawarcie kontraktu z deweloperem, a więc kiedy wymarzone mieszkanie jest jeszcze w budowie... albo dopiero w planach. Inni wolą „dmuchać na zimne” i nie chcą zobowiązywać się do czegokolwiek na tym etapie. Taka umowa, zwana deweloperską, nie miała jeszcze swojej dokładnej regulacji ustawowej, a już cieszyła się sporym zainteresowaniem Czy warto zawierać umowę z deweloperem? Jakie korzyści i zagrożenia za sobą niesie i komu bardziej się opłaca?

            Do 2011 roku umowa deweloperska funkcjonowała na rynku jako tzw. umowa nienazwana w ramach swobody umów. Od tamtej pory reguluje ją ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z nią, umową deweloperską jest taką umową, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności (art. 1 wymienia ponadto m.in. prawo użytkowania wieczystego), a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet ceny nabycia. Sens gospodarczy umowy deweloperskiej polega na tym, że jest ona zawierana w czasie, kiedy mieszkanie lub dom nie jest jeszcze gotowy. Nabywca wpłaca jednak część ceny nabycia, nie będąc jeszcze jej właścicielem (umowa deweloperska dopiero zobowiązuje do przeniesienia własności nieruchomości). Nie będzie zatem umową deweloperską umowa przedwstępna sprzedaży oddanej do użytku nieruchomości.

            Ustawa przewiduje szereg szereg rygorystycznych warunków zawierania takich umów. Pierwszą barierą ochronną jest konieczność jej zawarcia w formie aktu notarialnego. Pamiętajmy jednak: fakt, że zawieramy ją przed notariuszem wcale nie musi oznaczać, że jest dla nas korzystna. Notariusz sprawdzi, czy jest ona zgodna z przepisami, czy jest legalna. Może się jednak okazać, że podpisując umowę godzimy się na warunki skrajnie niekorzystne, np. co do kar umownych, terminów, kwestii odstąpienia od umowy itp. Ponadto, przed podpisaniem umowy deweloper obowiązany jest przedstawić tzw. prospekt informacyjny, jest to integralna część umowy – zawiera podstawowe dane o nieruchomości wraz z jej rzutem technicznym. Prospekt wymaga naszej szczególnej uwagi, będzie on bowiem podstawą do ewentualnego odstąpienia od umowy, jeżeli efekt budowy nie będzie mu odpowiadał. I ostatni z najważniejszych elementów budowy: otwarty bądź zamknięty rachunek powierniczy. Zapłata ceny przez nabywcę powinna zostać dokonana właśnie na jeden z takich rachunków, a nie bezpośrednio na konto bankowe dewelopera. Co to oznacza w praktyce? Otóż wypłata środków zdeponowanych na rachunku powierniczym będzie następowała bądź partiami, po oddanych częściach budowy (otwarty), bądź po zakończeniu całego przedsięwzięcia (zamknięty). Rachunek powierniczy jest też istotny z punktu widzenia ewentualnej egzekucji – normalnie nabywca zostałby zaspokojony w ostatniej kolejności (np. po wszystkich wykonawcach i podwykonawcach), z rachunku powierniczego nie zaspokaja się natomiast żadnych innych długów dewelopera. W razie ogłoszenia jego upadłości, środki te mogą być przeznaczone na dokończenie budowy.

            Ten bardzo wstępny obraz umowy deweloperskiej pozwala na ogólne nakreślenie jego korzyści – wyraźnie widać, że jest to umowa korzystna dla dewelopera. Pozyskuje on środki od nabywców, zanim jeszcze sam dokona zbycia nieruchomości. Umowa wydaje się być niebezpieczna dla nabywcy – stanowi duże ryzyko dla niemałych przecież środków, często dorobku całego życia lub potężnego kredytu. Jakie stąd korzyści dla nabywcy? Ano takie, że w zamian za ryzyko gospodarcze płaci... ceną finalną za mieszkanie. Jest ona zazwyczaj o niższa niż za gotową nieruchomość do użytku. Ponadto, cena z umowy deweloperskiej jest co do zasady „zamrożona” - nie powinna ulec zmianie do końca inwestycji, co stanowi niemałe zabezpieczenie w sytuacjach niestabilnego rynku.

            Są to tylko niektóre z licznych aspektów umowy deweloperskiej. Negocjacje i zawarcie takiej umowy z pewnością nie należą do najłatwiejszych. Aby jednak nie dać się złapać w pułapkę nieuczciwego dewelopera, warto na tym etapie skonsultować umowę z prawnikiem. Potem może się okazać, że jest za późno... A korzystna dla nas umowa deweloperska może się przełożyć na zaoszczędzenie sporych pieniędzy i spokojny sen przez cały czas trwania budowy...