Planujesz zbudowanie tarasu, ganku, wyłożenie kostki brukowej, dobudowanie piętra, „podniesienie” dachu? Przepisy mówią twardo: bez wymaganego przez prawo pozwolenia na budowę lub zgłoszenia zamierzenia budowlanego może nas czekać kosztowna rozbiórka obiektu lub równie kosztowne postępowanie w sprawie zalegalizowania samowoli budowlanej.

 

            Zgodnie z ustawą - Prawo budowlane, do robót budowlanych można przystąpić jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę lub po zgłoszeniu robót budowlanych w stosunku do obiektów, które nie wymagają ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę (szczegółowa tematyka procedur uzyskiwania pozwolenia na budowę z pewnością pojawi się w jednym z następnych artykułów).

 

            Brak wymaganego pozwolenia lub brak zgłoszenia skutkuje tzw. samowolą budowlaną. Oznacza to, że właściwy organ, w tym wypadku inspektor nadzoru budowlanego, podejmie decyzję o rozbiórce obiektu. Oczywiście na koszt i ryzyko dopuszczającego się samowoli. Wcześniej jednak przeprowadzone zostanie postępowanie w sprawie zalegalizowania samowoli budowlanej. Jest to odrębne postępowanie administracyjne, w trakcie którego organ będzie badał przesłanki legalności obiektu, tzn. zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku – z decyzją o warunkach zabudowy oraz zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi. Kolejną przesłanką, tą bardziej dotkliwą, jest tzw. opłata legalizacyjna. Bez niej, niestety, się nie obejdzie. Wysokość opłaty uzależniona jest od powierzchni lub kubatury obiektu, a dla domu jednorodzinnego wynosi... 50 000 złotych.

 

            W praktyce samowola budowlana dotyka osób zupełnie tego nieświadomych, nie chodzi tu o kompleksową budowę całego budynku, ale zazwyczaj o działania związane z jego przebudową lub nadbudową, kazuistycznie wymienione w ustawie. Przykład z ostatnich dni, cytowany przez jeden z dzienników*: sprawca „dopuścił się” położenia kostki brukowej na działce budowlanej bez wymaganego zgłoszenia, co zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt. 5 w zw. z art. 30 ust. 1 pkt 2 w dawnym brzmieniu („utwardzenie powierzchni gruntu na działkach budowlanych”) wymagało zgłoszenia zamierzenia budowlanego, dlatego Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał decyzję o rozbiórce (por. wyrok WSA w Gorzowie Wlk z dnia 20 kwietnia 2016 roku, II Sa/Go219/16). Inne przykłady z praktyki prawniczej, to samowolne wybudowanie podjazdów, pomieszczeń gospodarczych, poddasza...

 

            Jak widać, polskie prawo budowlane jest nadal bardzo rygorystyczne, o ile chodzi o samowolę budowlaną. Przed podjęciem prac budowlanych warto skrupulatnie przeanalizować przepisy odnoszące się do naszego zamierzenia budowlanego, dlatego że czasami wystarczy zmniejszenie o odrobinę jego powierzchni, aby nie obawiać się o ewentualne sankcje... Podstawowe informacje, które musimy powziąć, to czy zamierzony obiekt objęty jest obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy, a jeżeli mieszkamy w starym budynku, sprawdźmy na wszelki wypadek, czy kiedyś przypadkiem nie został wpisany do rejestru zabytków lub zabytkowych zespołów urbanistycznych, ponieważ ten fakt diametralnie zmienia jego sytuację prawną. Pamiętajmy też, że samowola budowlana „przechodzi” na nabywcę nieruchomości (także w spadku), warto zatem upewnić się, czy nasz kontrahent zdobył wszystkie wymagane dokumenty.

           

* Rzeczpospolita z 10.05.2016