Najem okazjonalny, wprowadzony nowelą z 2009 roku do ustawy o ochronie praw lokatorów (Dz.U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733), wbrew sugestii płynącej z samej nazwy, w założeniu miał być instytucją przydatną bardziej... właścicielom nieruchomości. Wciąż jednak jest stosunkowo rzadko wykorzystywany. A szkoda, ponieważ ma wiele ciekawych cech, którym zawczasu warto się przyjrzeć.

            Najemca korzystający z lokalu zgodnie z prawem nie odczuje różnicy w stosunku do „klasycznej” umowy najmu, gdyż w czasie ich trwania, prawa i obowiązki stron jednej i drugiej umowy są w zasadzie tożsame. Różnica pojawia się w momencie, gdy decydujemy się rozwiązać umowę najmu z nieuczciwym lokatorem. Silna ochrona praw lokatorów zawarta w ww. ustawie może nam to solidnie utrudnić, a nawet uniemożliwić na pewien czas, co wyłącza nieruchomość z wynajmowania innym najemcom.

            Do najmu okazjonalnego nie stosuje się większości przepisów składających się na tę ochronę. Nie ma zastosowania na przykład art. 16., zgodnie z którym wyroków eksmisyjnych nie można wykonywać w okresie od 1 listopada do 31 marca następnego roku włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Ponadto nie stosujemy przepisów dotyczących wstrzymania opróżnienia lokalu do czasu znalezienia lokalu socjalnego, co w praktyce najbardziej przedłużało prowadzone postępowanie. Najem okazjonalny nie chroni także osób szczególnie uprzywilejowanych: między innymi kobiet w ciąży, małoletnich, bezrobotnych, czy obłożnie chorych.

            Mogłoby się wydawać, że taka dysproporcja w odniesieniu do umowy najmu zwykłego stanowi pokrzywdzenie praw najemcy. Należy jednak pamiętać, że celem instytucji najmu okazjonalnego jest zapewnienie większych praw właścicielowi lokalu przed nadużyciami ze strony najemców, którzy zajmują lokal po wypowiedzeniu umowy lub jej wygaśnięciu. Nie oznacza to oczywiście pozbawienia „legalnych” lokatorów podstawowej ochrony. Dotyczy to wspomnianych praw i obowiązków podczas trwania umowy oraz ma wyraz w sposobie jej zawierania. Zgodnie z art. 19a omawianej ustawy, przedmiotem najmu okazjonalnego może być lokal służący wyłącznie celom mieszkaniowym, a umowa może zostać zawarta maksymalnie na 10 lat, co wyklucza zawieranie umów na czas nieokreślony. Ponadto, najem okazjonalny nie może być zawarty przez wynajmującego, który prowadzi działalność gospodarczą w tym zakresie.

            Co ważniejsze, do umowy należy załączyć w formie aktu notarialnego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu używanego w terminie wskazanych przez wynajmującego. Ponadto integralną częścią umowy jest wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, wraz z oświadczeniem właściciela tego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób wraz z nim zamieszkujących. W ten sposób zabezpieczeniu ulegają ewentualne potrzeby mieszkaniowe najemcy i jego najbliższych, nie ma zatem powodu, aby tym ryzykiem dodatkowo obciążać wynajmującego. Zawarcie umowy najmu wbrew wskazanym warunkom wywoła skutki takie, jak zwykła umowa najmu, z całym szeregiem instrumentów ochrony opisanych w ustawie.

            To tylko niektóre aspekty regulacji dotyczących najmu okazjonalnego. Z pewnością jest to instytucja warta rozważenia, gdy planujemy wynajęcie lokalu osobom trzecim. Stanowi konkretne zabezpieczenie praw wynajmującego, który zawiera umowę z nieuczciwym lokatorem, poprzez złagodzenie i elastyczne uregulowanie eksmisji niechcianego najemcy. Z drugiej jednakże strony właściciel musi podjąć trud znalezienia kontrahenta spełniającego szereg szczegółowych wymagań ustawowych...